新興中心城區(qū)成獨漲板塊

　　經(jīng)統(tǒng)計，新興中心城區(qū)8月上漲0.19%，漲幅相比上月擴(kuò)大0.14個百分點，成為唯一上漲城區(qū)，拉動指數(shù)弱勢上行。

　　一方面，新“滬4條”補(bǔ)丁政策直接打壓了外地人置業(yè)需求；另一方面，改善型業(yè)主因無法購房置換而大大減少出售其持有原房。因此，這類客群較為集中的區(qū)域近期二手房交投都不旺盛，如嘉定和青浦分別下跌0.01%和0.03%。但也有部分區(qū)域因聚集一批老工房，憑借低總價、現(xiàn)買即住、可公積金貸款的優(yōu)勢，成為置換客源的首選，如寶山近市區(qū)部分8月上漲0.18%。

　　值得注意的是，受未來獲利空間將縮小的預(yù)期影響，市中心高端豪宅業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)松動。單價在5萬元以上的二手豪宅，議價幅度普遍達(dá)10%以上。而外籍購房者和內(nèi)地被限購者卻因新“滬4條”被迫“轉(zhuǎn)買為租”，部分資金充裕的投資客將興趣轉(zhuǎn)向不受限購影響的公寓式酒店房，使部分二手高檔房源有價無市。但靜安寺、徐匯這類自住率較高的中心區(qū)域，房價依然居高不下，且受到在售新房10萬元／平方米以上報價的影響，房價略有上漲。8月浦東陸家嘴等板塊部分二手豪宅業(yè)主可接受的議價空間甚至高達(dá)15%，業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)抽身離市，或轉(zhuǎn)投其他市場。

　　下跌板塊集中外圍區(qū)域

　　經(jīng)統(tǒng)計，8月全市128個控制點中，上漲72個，下跌52個，持平4個。

　　據(jù)悉，下跌板塊多數(shù)仍集中在外圍區(qū)域。“補(bǔ)稅購房”叫停使外地潛在購房者嚴(yán)重流失，而7月出現(xiàn)的一、二手房倒掛現(xiàn)象仍在蔓延，議價空間被繼續(xù)拉大。比如，今年房源積壓嚴(yán)重的嘉定城區(qū)8月又推300多套新房，進(jìn)一步加劇房價下行壓力，因此，此前報價還很強(qiáng)硬的部分二手房業(yè)主給出了5%到8%的議價空間。

　　上漲板塊平均上漲0.31%，漲幅比上月縮小0.02個百分點。這些上漲板塊雖分散，但有以下幾個特點：第一，自住率低、前期投資客集中并且發(fā)展前景良好的板塊。這些板塊內(nèi)投資客普遍心態(tài)良好，看漲后市。如浦東外高橋和三林板塊8月分別上漲0.91%和0.75%；第二，低總價、小面積并擁有成熟社區(qū)的板塊。這些地區(qū)的二手房憑借其低總價和地段優(yōu)勢占據(jù)降價新盤的死角，如寶山羅店和大華板塊8月漲幅分別達(dá)到0.90%和0.70%，長寧天山板塊上漲0.69%；第三，教育資源豐富的學(xué)區(qū)房板塊。憑借臨近交大和華東師大閔行校區(qū)的優(yōu)勢，閔行顓橋板塊8月上漲0.86%。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，政策收緊造成的購房成本增加和限購令的再升級，以及一、二手房價倒掛現(xiàn)象的出現(xiàn)，使二手房價格調(diào)整壓力不斷積聚，部分二手高端和外圍樓盤開始有所松動。但從稀落的交易情況來看，當(dāng)前的價格松動仍未到達(dá)購房者的主流預(yù)期。如果一手房繼續(xù)實行讓利促銷，滯后反應(yīng)的二手房降價才會從個案變成普遍現(xiàn)象，從而逐步擴(kuò)大降價幅度。